Seguros exigibles a la hora de comprar una vivienda "EL SEGURO DE DAÑOS"

Entrar en una sucursal bancaria a negociar una hipoteca y salir tan sólo con el préstamo hipotecario bajo el brazo es una misión difícil…

Según la Ley Hipotecaria, bastará con hacer un seguro de daños materiales que proteja el continente, es decir, el bien inmueble. Sin embargo, es habitual que la entidad financiera nos ofrezca además una serie de productos tales como los que a continuación se describen:

1.- Seguro de Daños

La cobertura  se refiere sólo al continente, es decir, sobre la casa, sin necesidad de incluir el contenido.

El cliente puede contratar este seguro y cualquier otro, en una aseguradora distinta a la que le ofrezca la entidad siempre y cuando, en el caso del seguro de daños, exista una cláusula de opción hipotecaria donde figure como beneficiario el banco que le ha otorgado el préstamo y deberá estar asegurado por el valor de tasación de la vivienda.

2.- Seguro Multirriesgo de hogar

Es recomendable diferenciar entre el seguro de daños  y el seguro de hogar, cuya contratación en ningún caso es obligatoria. Este seguro de hogar, a diferencia del seguro de daños, no cubre sólo el continente sino también el contenido de la vivienda (muebles, joyas, etc…).Además, cuenta con coberturas de Responsabilidad Civil  y defensa jurídica.

3.- Seguro de Vida

No existe una obligatoriedad legislativa a contratar, sin embargo muchas entidades financieras exigen su contratación. Este seguro cubre el riesgo de fallecimiento del titular, de forma que si éste fallece, es la aseguradora la que se encarga de cancelar el capital pendiente de pago.

4.- Seguro de Protección de Pagos

El seguro de protección de pagos es un producto relativamente nuevo. Esta póliza no cubre toda la hipoteca sino la cuota de un plazo pactado en casos de desempleo e incapacidad temporal laboral.

5.- Seguro de cobertura CAP

El CAP es un instrumento financiero que sirve de cobertura del riesgo del tipo de interés. Es decir, limita el posible incremento de los tipos de interés a un interés máximo. De esta forma, si en la fijación del tipo de referencia de algún periodo éste se situara por encima del nivel CAP contratado, nuestros costes quedarían al nivel del CAP.

En resumidas cuentas, hay una amplia gama de posibilidades de compra aparejadas a la asunción de una hipoteca, pero es importante tener en cuenta que sólo es exigible el Seguro de Daños, entendiendo éste como aquel que garantiza el valor del continente. Por tanto, es recomendable detenerse en precisar nuestras necesidades, prioridades y capital disponible para estos menesteres.

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¿Comó alquilar en verano una vivienda de forma segura?

 Ya se aproximan las fechas estivales, y con ellas las tan ansiadas vacaciones.

Si buscamos una opción de alojamiento más económica que un hotel y no somos tan aventureros como para ir de camping, tal vez el “alquiler vacacional” sea nuestra mejor baza.

Para tener una experiencia satisfactoria es muy recomendable realizar un trabajo de investigación previo, buscando en páginas especializadas, foros y redes sociales la propiedad que mejor se adapte a nuestras necesidades. Con unas pocas búsquedas podremos hacernos una idea de la oferta existente en la zona que nos interese.

También es muy común (y efectivo) el boca-a-boca, de manera que algún compañero de trabajo, vecino o amigo nos pueda recomendar una propiedad en la que haya estado previamente.

Una vez localizada la propiedad adecuada debemos contactar con el propietario (o agente inmobiliario que gestione la propiedad) y pedirle cuantos datos necesitemos (disponibilidad, características, precio, condiciones, etc.).

Con las tecnologías actuales podemos tener una idea muy aproximada de lo que nos vamos a encontrar sin necesidad de visitar con anterioridad la vivienda (cosa un tanto complicada si está en una población distante).

Es muy sencillo enviar documentos, fotos o vídeos de la propiedad, con los que aparte de una descripción fiel de la vivienda veremos el “grado de implicación” del intermediario/propietario.

Este “grado de implicación” es tremendamente revelador, y a poco que leamos entre líneas veremos las cualidades de nuestro futuro casero. Sabremos si lo que nos alquila es “su” casa (que seguramente estará muy bien equipada pero con la que deberemos ser especialmente cuidadosos, ya que esperará regresar y encontrarla “tal cual” nos la dejó) o si lo que nos alquila es una propiedad destinada especialmente a ese fin (y que tendrá algo de desgaste pero que será perfecta para unas vacaciones).

Es evidente que una persona que tarda en contestar a nuestros correos o que nos envía poca información, no será especialmente eficaz en la resolución de posibles conflictos que pudieran surgir durante nuestra estancia. Una conversación telefónica previa también nos puede resultar de ayuda en este sentido.

Otro aspecto que no debemos dejar de lado es la legalidad.

Debemos revisar minuciosamente los documentos que nos faciliten (especialmente contratos y documentos de reserva), cerciorándonos de que no contienen cláusulas “imposibles” y que no hay errores o condiciones diferentes a las pactadas.

Especial cuidado a la hora de realizar pagos, que siempre deben ser realizados por medios de fácil seguimiento (transferencias, ingresos en cuenta, etc.), guardando los justificantes de todas las operaciones que se realicen, detallando claramente el concepto (reserva de alquiler, alquiler de semana, etc.), y solicitando los recibos/facturas oportunos.

Desconfiemos de intermediarios que nos sugieren pagos por servicios de envío de dinero o transferencias al extranjero con el pretexto de que el propietario es no-residente.

Con todo esto y una buena dosis de sentido común seguro que tenemos unas buenas vacaciones.

Si vemos el asunto desde el lado del propietario, es aplicable tanto el aspecto de la legalidad como el de la “implicación” por parte del cliente.

Pero aparte de ello, debemos buscar qué diferencia nuestra propiedad de las demás, es decir ¿por qué me van a alquilar mi casa y no la de al lado?

Podemos diferenciarnos en los aspectos obvios (ubicación, precio, características), pero también podemos diferenciarnos en cuestiones más sutiles pero que dejarán impronta en nuestros clientes.

Tener un buen reportaje fotográfico de la propiedad (realizado un día soleado, con todo recogido y limpio), un modelo de contrato sencillo y coherente, dar una correcta atención telefónica y responder de forma rápida y clara a los correos son cuestiones que “darán confianza” a nuestros posibles clientes, y que les ayudarán a decantarse por nuestra propiedad.

Si todo esto lo acompañamos de algunos pequeños detalles -de ínfimo coste- como unas flores frescas en la vivienda, unos dulces o una pequeña nota escrita a mano agradeciendo la elección del cliente, entonces estaremos garantizándonos una excelente publicidad para futuras temporadas.
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¿Se puede redactar un contrato de alquiler de piso en España en otro idioma que no sea castellano?

IPVALICANTE comenzó su práctica de modo destacado en zonas costeras españolas. Y es que la redacción de contratos de alquiler de fincas urbanas en inglés o alemán no llaman la atención, son usuales. La circunstancia de que el arrendador sea extranjero al igual que el arrendatario del inmueble es el motivo principal de que el contrato sea redactado en la lengua propia. El “boom” turístico llevó a muchas inmobiliarias e intermediarios a ofrecer los contratos en el idioma extranjero del interesado. Ya no digamos hoy día, cuando consecuencias de la globalización muchas veces exigen la remisión de contratos por medio de internet a confines impensables hace pocos años.

En todo caso lo cierto es que existen multitud de contratos de arrendamiento de fincas urbanas sitas en España redactados en idioma extranjero. ¿Son válidos? La pregunta tiene cierta miga, por lo que vale la pena llegar a su contestación mediante las siguientes bases que escalonadamente se detallan:

1º. La Ley de Arrendamientos Urbanos es la norma reguladora de los alquileres de fincas urbanas ubicadas en todo el territorio nacional español, sin excepción.

2º. El conocimiento de las controversias o litigios que se produzcan en relación con los arrendamientos de fincas urbanas españolas corresponden a los Juzgados y Tribunales españoles.

Por consiguiente, ya tenemos una primera conclusión: los alquileres de inmuebles urbanos españoles se rigen por la normativa española y la vía judicial es la española. Entonces, ¿no deberían redactarse los contratos en castellano? Sigamos:

3º. Existe libertad de forma para contratar. Lo que implica que los contratantes pueden redactar el contrato en el idioma extranjero que estimen conveniente. De hecho también puede documentarse en lenguas oficiales propias de Comunidades Autónomas. La forma del contrato no es un elemento constitutivo del mismo.

4º. De producirse litigio sobre un contrato redactado en lengua propia de una Comunidad Autónoma o en idioma extranjero habrá de aportarse al Tribunal traducción del mismo, materia contemplada en la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Para finalizar, sirva la siguiente sugerencia: si fuera posible, en el caso de la redacción de un contrato en idioma o lengua que no sea el castellano es aconsejable adjuntar su traducción, con la introducción en dicho contrato de un pacto expreso que aluda a la prevalencia de la versión castellana en caso de duda interpretativa.   www.ipveuropa.com

Pisos muy baratos: cómo asegurarnos de que un chollo nos interesa.....realmente

"Vale más un céntimo bien empleado que un céntimo ahorrado" 

El precio de los pisos en España lleva ya 6 años bajando. Desde abril de 2007 llevan acumulada una caída del 38,7%. Y en 2013 las viviendas siguen abaratándose. En mayo, según IPVEUROPA, los precios registraron un descenso interanual del 10,4%.

Con los bancos vendiendo pisos con ofertas muy agresivas, el banco malo, bajando sus precios de venta, ya es posible encontrar viviendas por debajo, ya no de los 50.000 euros, sino de los 25.000 euros. El mercado ya ofrece chollos… o lo que parecen chollos.

El mercado ya ofrece viviendas por debajo de los 25.000 euros. Como en toda inversión hay que tener muy claro qué hacemos, dónde nos estamos metiendo, porque aunque el precio parece barato, no es cuestión de malgastar 25.000 euros. Detrás de un precio tentador puede haber una vivienda en mal estado, aislada o con alguna "sorpresa". Lo mejor será tomar precauciones.

ipveuropa.com  aconseja la realización de un certificado IPV compra o venta, donde obtendrá un imforme del estado de la vivienda y sus caracteristicas mas importantes, independientemente de la realización; 

IPVEUROPA recomienda:

1) Podemos empezar analizando la ubicación de la casa en cuestión. Puede que se encuentre en un núcleo de población casi perdido o, lo peor, aislado. O en el caso de una vivienda de vacaciones en la costa, puede pasar que esté muy lejos de la playa.

Otro factor, vinculado con su ubicación, que debemos tener en cuenta es si su precio tan barato es consecuencia de que el piso esté en una zona con una gran oferta pero una  escasa demanda. En realidad, de lo que se trata es de descubrir las razones de un precio tan bajo. Como dice el dicho, "nadie da euros a noventa céntimos".

2) Conoceremos la vivienda in situ. Debemos mirar con lupa las calidades de la casa: interior o exterior, altura en el conjunto del edificio, estado del tejado si se trata de un ático, calidad de sus materiales, estado de los espacios comunes (portal, escalera, ascensor, etc.), aislamiento y tanto más como se nos pueda ocurrir. Debemos ser especialmente puntillosos. 

3) Las "calidades sociales": cómo es el barrio, sus servicios o su vecindario. Hay que intentar recabar información sobre cómo es el barrio de la casa, con qué servicios cuenta, cómo es el vecindario y si elementos de carácter conflictivo a su alrededor.

4) Finalmente hay que tener en cuenta de si nuestro chollo está en una zona con muchos más chollos. En ese caso, puede ocurrir que muchos compradores adquieran esas viviendas para alquilarlas después a bajo precio. De ese modo podría bajar el valor de mercado del piso que acabáramos de comprar.

5) Con toda esta información, solo queda hacer un análisis exhaustivo, hacer cuentas y decidirse.

¿Qué supone el final de las cláusulas suelo?

En cumplimiento de una sentencia del Tribunal Supremo, BBVA y Cajamar anunciaron ayer que dejarán de cobrar las cláusulas suelo a todos sus hipotecados. La sentencia también afectaba a NCG, que ha notificado hoy que las anula también. La noticia supone un cambio radical en las condiciones de centenares de miles de hipotecas, especialmente ahora que los tipos de interés están en mínimos.

¿Qué son las cláusulas suelo?

Son un apartado incluido en el contrato hipotecario a tipo variable que impide que el tipo de interés aplicado a la hipoteca baje de un determinado umbral. Esto es, si una hipoteca está contratada al euríbor más un punto y tiene una cláusula suelo del 3,5%, aunque el euríbor baje al 0,75%, el cliente pagará un tipo de interés del 3,5%, en vez del 1,75% que le correspondería. Estas cláusulas han permitido a la banca blindarse frente a bajadas en el tipo de interés, a costa de los ahorros del cliente.

¿Cuántas hipotecas tienen cláusula suelo?

No hay cifras oficiales, y de hecho la falta de transparencia de las cláusulas suelo, a menudo escondidas en la maraña legal de los contratos hipotecarios, es lo que ha provocado que el Tribunal Supremo ordenase la anulación de éstas. Cálculos del mercado apuntan a que hay cuatro millones de contratos hipotecarios con este tipo de cláusulas. BBVA, que tiene una cuota de mercado en España cercana al 15%, ha anulado 425.000 contratos, lo que sugiere una cifra total en el entorno de los tres millones.

¿Qué bancos las aplican?

La práctica totalidad de las entidades financieras contempla las cláusulas suelo en sus contratos de hipoteca, si bien eso no significa que las incluyesen en cada contrato. Algunas entidades sí hacen públicos los suelos de la hipoteca (Popular en el 3,5%, Liberbank en el 4%, por ejemplo) y en otras hay que preguntar específicamente por ello.

¿Cuánto cuestan al cliente?

Depende, lógicamente, del nivel de los tipos de interés. Ahora que el euríbor está en mínimos históricos, el coste de una hipoteca con cláusula suelo respecto a una estándar es muy elevado. Por ejemplo, para una hipoteca media de 104.000 euros a 25 años y un tipo de interés del euríbor más el 1%, la cuota mensual sin suelo sería de 416 euros al mes (con datos del mes pasado). Con cláusula suelo del 4%, la cuota estaría en 579 euros, es decir, 130 euros más al mes y 1.560 euros al año. 

Entonces, ¿Son ilegales?

Las cláusulas suelo no son ilegales en absoluto; son un apartado del contrato hipotecario y así lo reconoce el Tribunal Supremo. Lo que ha condenado es su inclusión sin la necesaria transparencia e información al cliente.

¿Por qué las anuló el Tribunal Supremo?

El Supremo ha definido como causa de nulidad seis supuestos. Uno, que la hipoteca tuviera “apariencia de un contrato de préstamo a interés variable” cuando el cliente no siempre se beneficia de una rebaja del precio del dinero. Dos, “la falta de información suficiente de que se trata de un elemento definitorio” del contrato. Tres, “la apariencia de que el suelo tiene como contraprestación inescindible la fijación de un techo”. Cuatro, “su ubicación entre una abrumadora cantidad de datos entre los que quedan enmascaradas y que diluyen la atención del consumidor en el caso de las utilizadas por el BBVA”. Cinco, “la ausencia de simulaciones de escenarios diversos” que reflejen cómo afectan al cliente diferentes comportamientos del euríbor. Y seis, la “inexistencia de advertencia previa clara y comprensible sobre el coste comparativo con otros productos de la propia entidad”. En una aclaración pedida por las entidades, el alto tribunal apuntó que no es necesario que se den a la vez todos los supuestos para que la anulación sea eficaz.

¿Qué supone la anulación anunciada ayer por BBVA, Cajamar y NCG?

Fundamentalmente, cumplir la sentencia del Supremo. En primera instancia, en 2011 un juzgado de Sevilla declaró nulas, por abusivas, las cláusulas suelo de estas tres entidades, tras una demanda presentada por Ausbanc. Los recursos de las entidades han llevado a la sentencia del Supremo, que el 9 de mayo ayer confirmó la nulidad de dichas cláusulas. Las entidades pidieron la aclaración apuntada en la pregunta anterior, y el Supremo respondió ayer a primera hora de la tarde. Poco después, las tres entidades anunciaban que dejaban de cobrar las cláusulas suelo, con efectos nueve de mayo.

¿La anulación supondrá que se indemniza al cliente?

No. El Supremo dejó claro que la sentencia no tenía efectos retroactivos. Simplemente, los bancos dejan de cobrar por este concepto.

¿Pueden seguir reclamando clientes del BBVA, Cajamar y NCG o de otras entidades?

Sí. La sentencia responde a la demanda colectiva presentada por Ausbanc, pero dicha sentencia no impide plantear demandas individuales, tanto sobre la eliminación de las cláusulas en entidades que no las hayan quitado como sobre la posible petición de indemnizaciones.